... Selon la destination du bien, habitat locatif avec bail 3/6/9 ans (voire obligatoirement 9 ans …) ou location saisonnière ou de service, l’attention se portera sur l’un ou l’autre écueil. Mais l’adéquation du loyer avec le marché, n’est pas le seul critère. Il faut aussi vérifier qu’il existe bien un marché, non pas pour le type de bien mais pour celui qui est envisagé. En effet, s’il ne fait pas de doute qu’il y a effectivement une demande pour de la location à Royan, Rochefort ou même Ruffec, encore faut-il que les biens proposés correspondent aux demandes et qu’ils soient situés dans les bons quartiers.

On trouve, par exemple, de nombreux programmes qui intègrent des studios ou des 2 pièces à La Rochelle, à Angoulême, …. Mais d’après les agences spécialisées dans la location que nous avons interrogées, non seulement la demande pour ce genre de surface n’est pas importante – à l’exclusion d’une très forte demande des étudiants à La Rochelle- mais de plus la localisation dans la ville n’est pas idéale. « On compte une bonne dizaine de chantiers de ce type » assure un professionnel qui préfère rester anonyme qui ajoute « Mais faute de demandes en nombre suffisant, ces appartements vont rester vide un sacré bout de temps ! ». Et les appartements ou maison de taille plus importante ne sont pas toujours aussi attractives qu’on le pense à la lecture des plaquettes envoyées par les promoteurs.
Ainsi, tel lotissement de maisons T3 à T5 construit dans une petite ville de l’intérieur du département : «  Compte tenu du prix du neuf, le montant des loyers dépasse la capacité financière des locataires potentiels » nous a confié un avocat fiscaliste qui précise «  Ceux qui ont cette somme disponible préfèrent acheter eux-mêmes et rembourser un emprunt tous les mois  ».
Et ce sans compter que la plupart des dispositifs fiscaux imposent un plafonnement des loyers, une durée de bail minimum voire même réserve la location à certaines catégories de la population. Autant de contraintes qui n’emballent pas toujours l’investisseur.
Autre type de biens dans lesquels il est possible d’investir, même si l’offre semble ralentir un peu, les résidences étudiantes, hôtelières ou de services. Mais là encore, il convient d’être particulièrement attentif à ne pas surévaluer les possibilités de location. « Les 35 heures et le papy-boom ne suffisent pas à remplir tous nos équipements toute l’année » nous a confié le directeur d’une résidence de tourisme. Et la rentabilité ou l’équilibre d’une opération immobilière peut être rapidement mis à mal par des impondérables ou des événements extérieurs. Le ministère de l’Economie confirme que les chiffres du tourisme pour le début de l’été ne sont pas très bons en Charente Maritime, notamment parce qu’il n’y avait pas de pont mais aussi à cause d’une météo pluvieuse. Et c’est la même météo mais trop chaude qui était en cause sur l’année 2006, selon la même source …Mais qu’il bruine ou que l’on soit écrasé de chaleur, l’investisseur reste redevable vis-à-vis de sa banque.

La météo n’est pas contrôlable par l’investisseur, pas plus qu’un événement extraordinaire comme les jeux olympique de Pékin ou bien malheureux comme une marée noire. Deux événements qui font baisser la fréquentation d’un site ou d’une zone. Sans parler de l’ouverture d’une destination low-cost ailleurs en France qui drainera une partie du potentiel saisonnier. Et les locations saisonnières ou pour personnes âgées requièrent bien souvent que leur gestion soit assurée par un professionnel … qui doit bien en vivre, ce qui fait baisser le revenu de chaque appartement ou villa. Sans oublier que plus la fréquence de renouvellement des locataires est élevée, plus les dégradations et les besoins de rafraîchissement des locaux augmentent, comme la facture pour le bailleur.
Quelle que soit la difficulté à choisir un bien adapté, mais aussi à comprendre la spécificité et les contraintes de chacun des plans de défiscalisation, l’investissement dans la pierre reste une valeur sûre. Les professionnels sont tous d’accord pour reconnaître que les prix de l’immobilier dans la région sont plutôt bons et qu’aucune mauvaise surprise n’est à craindre. Aujourd’hui … Mais même s’il s’agit d’une opération essentiellement financière, la défiscalisation immobilière est d’abord une affaire de terrain et de proximité. Il faut connaître la ville et distinguer les quartiers d’habitation ou d’activité professionnelle. Savoir quelles sont les offres –et les demandes- en matières de logements, de commerces, d’infrastructure, de services publics, de transports, de loisirs. Mais surtout, pour une opération défiscalisée, il convient de ne pas oublier que, si « les conseilleurs ne sont pas les payeurs », la région compte d’excellents professionnels auxquels il est indispensable de faire appel.

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