La pierre reste le refuge financier et patrimonial préféré des français. Et investir dans l’immobilier est largement encouragé par les gouvernement successifs qui ont tous chacun mis en œuvre différents dispositifs fiscaux. S’il est toujours nécessaire d’avoir un minimum de capital, disponible ou en garantie, l’objectif de l’investisseur est toujours l’un des 4 suivants :

• Se constituer dans le temps un patrimoine,
• Se donner les moyens d’avoir une retraite financièrement plus attractive,
• Réduire ses impôts
• S’assurer des revenus complémentaires

Pour répondre à ces attentes, les professionnels proposent de nombreux programmes qui s’appuient sur l’une ou l’autre des lois en vigueur. Lois qui restent difficiles à comprendre pour le vulgus pequm et qui nécessite dans la plupart des cas l’appui d’un conseiller fiscal compétent. Mais ces fiscalistes, financiers, juristes privilégierons l’aspect métier des dossiers sans s’intéresser outre mesure à la réalité du terrain. Cet aspect, et sa conséquence directe pour l’investisseur a été récemment relevé par le Crédit Foncier qui révélait dans une étude portant sur 17 projets Robien d’Aquitaine et de Poitou Charentes, des écarts de prix avec le marché qui atteignaient 15%. Et jusqu’à 20%, et même 38%, pour la moitié d’entre eux.
De quoi faire sérieusement réfléchir avant de se lancer.
Repérer le bon programme
Car, la difficulté n’est pas de trouver un programme immobilier labellisé Borloo, Robien ou autre, à La Rochelle, Royan, Angoulême ou Surgère mais bien de voir lequel offre le plus de garantie d’atteindre l’objectif : que l’investissement se finance presque seul.
Car c’est bien là tout l’intérêt de la manipulation. Pour être réellement attractif, une telle opération de type Robien doit s’auto financée après que l’investisseur ait apporté le capital de départ (environ 15/20%). Le reste du financement est constitué d’une part par le montant des loyers (65% en général) mais également par les réductions d’impôts consenties. D’autres avantages ou/et façon de faire existent dans l’ensemble des dispositifs, mais la finalité est peu ou prou la même.
Et, lorsque le montant des loyers représente une telle proportion, il y a grandement intérêt pour l’investisseur à ce qu’ils puisent être payés, et régulièrement. Et c’est bien souvent là que le bât blesse : soit le bien est vendu trop cher et donc les loyers nécessaires trop élevés, soit la continuité ou la régularité des rentrées n’est pas certaine. Et dans les deux cas, c’est le propriétaire qui est obligé de mettre la main à la poche et compléter les annuités.

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